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“一房二卖”案件应对提示及建议
来源: 作者:花荣 时间:2023-11-17
浏览次数:102次

一、“一房二卖”案件产生主要有以下原因

一是房屋交易管理体系有待进一步完善。预告登记制度及网签备案制度未能充分发挥其效用。

二是房屋买卖实践存在客观因素。存量房交易周期过长、因买卖双方原因未能及时办理过户登记等客观因素,给不法行为人以可乘之机;受房价上涨等客观原因,出卖人因利益驱动铤而走险,部分中介未全面履行居间义务甚至参与“一房二卖”,导致纠纷增多。

三是违约失信成本较低。相较于卖房所得的高额获利,违约成本相对较低。

四是社会公众诚实守信及风险防范意识缺失。部分出卖人诚信意识缺失、存有侥幸心理。买受人风险防范意识不足、贪图便宜。

二、为充分保障当事人在买卖房屋过程中的合法权益,提供如下建议与提示

1. 针对买受人

一是合同签订前应审慎调查房屋情况。

签订合同之前,对签订主体的资格及履约能力、房屋的出售记录、产权情况、使用现状等信息进行详细调查。包括房屋出售是否经产权证书登记的全体所有权人同意、是否取得合法授权、授权的签名及印章是否真实;房屋是否有出售记录及交易合同备案、是否存在抵押权、居住权、是否存在诉讼或法院查封等情况;房屋是否被他人占有使用、是否出租、是否存在他人户口等。有条件的买受人应尽量亲自实地查验房屋,尤其对于明显低于市场价格、发现已有人入住的房屋,应进一步审核房屋情况。尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋,对于不能及时办理过户的房屋谨慎购买。

二是合同签订时及签订后,及时主动推进相关流程。签订房屋买卖合同时,建议聘请专业律师起草房屋买卖合同或者对待签合同进行审查,设置违约金等具体条款约束出卖人,规避风险,加大出卖人违约成本。买卖合同签订后要及时推进交易流程,尽量缩短交易周期,督促出卖人协助办理房屋产权转移登记。对于暂时不能办理过户登记的房屋,可选择预告登记、购房合同网签、备案等方式,尽最大可能防止“一房二卖”情形的发生,保护自身财产权益。

办理预告登记应注意预告登记期限限制,预告登记后如果债权消灭或者能够进行不动产登记,预告登记双方应及时到不动产登记机构申请办理转移登记,否则债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效。对于新建商品房,买房人应当及时查询、督促开发商自签约之日起30日内办理网签备案;对于存量房特别是较长时间交房的二手房,买房人可通过与卖房人事先约定网签备案,积极推动网签备案手续的办理

三是权益受损后及时寻求救济。发现遭遇“一房二卖”后,买受人应及时主张权利寻求救济,与出卖人协商返还已付购房款,协商不成的,及时提起诉讼,请求继续履行合同或解除合同,要求返还已付购房款,并赔偿合理的直接财产损失及可得利益损失。在提起民事诉讼的同时,建议申请财产保全,以提高未来执行效率。

同时,《民法典》第962条规定:“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”因此,对于未履行忠实报告、审慎义务的中介人,买受人也可起诉中介要求退还中介费并赔偿损失。

2. 针对出卖人

在签订合同前应如实告知房屋权属和实际使用情况,“一房二卖”属于恶意违约行为,切勿因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失,甚至可能承担民事、刑事责任。对于存在共有人或借名买房、抵押权、居住权等权利质权情形的,需要经过其他共有人、实际所有权人、抵押权人及居住权人同意,内部协商一致后再行出售,避免内部信息不对称、存在纷争等导致“一房多卖”,引发损失赔偿。

3. 针对中介人

《民法典》第962条规定了中介人的忠实报告义务。中介人在履约过程中应将所知的有关房屋情况如实告知委托人,不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;作为中介机构,应及时充分告知合同履行风险,做到及时提醒并采取有效措施防止各方损失扩大;对房屋权属及订立履行房屋买卖合同的风险、可能产生的违约责任及损失等有关订立合同的事项负有全面调查并据实报告的义务,不得作出违反法律、政策的口头承诺,导致签订合同后无法过户或交易成本增加。

三、典型案例

典型案例一:“一房二卖”合同均有效且均未办理过户,房屋实际合法占有人的权利应优先保护

基本案情:

2010年B公司与A公司签订房屋买卖合同,B公司向A公司购买案涉房屋并交付部分购房款,后双方办理网签备案。但未办理房屋过户手续,B公司亦未实际入住。

2011年北京市朝阳区房屋管理局受理案涉房屋“现房签约注销”申请业务,并注销涉案房屋的网签备案。

2013年李某与A公司签订《认购协议》购买案涉房屋,支付全部购房款。李某入住后催促A公司办理房屋过户手续,但A公司告知其需等一两年,后A公司便联系不上。

2016年李某将A公司诉至法院,要求办理案涉房屋过户登记手续。法院在审理中追加B公司为第三人,经审理认定两份购房合同均合法有效,在各方均未办理房屋所有权转移登记的情况下,虽然B公司购房合同签订在先,但李某已实际合法占有使用案涉房屋,故应优先保护李某的相关权利,因此判决支持了李某的诉讼请求。

典型意义:

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(以下简称会议纪要)第15条对一房数卖案件权利保护顺位作出了规定,即在数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时,一般应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定履行房屋买卖合同的买受人。

本案按照该规则,在两份买卖合同均有效且均未办理房屋所有权转移登记的情况下,根据房屋合法占有情况,判决支持房屋实际占有使用人为继续履行房屋买卖合同的买受人,既符合立法本意,又保障了房屋使用人的相关权益,有利于维护不动产物权交易的稳定性。

典型案例二:“一房二卖”案件权利保护顺位应根据公平合理原则综合确

基本案情:

2016年甲与乙签订房屋买卖合同,乙向甲购买案涉房屋并支付购房款。因涉案房屋属于两限房,且此时甲取得案涉房屋产权证未满五年,故按相关政策当时无法办理网签,更无法办理房屋过户手续。

2018年甲与丙签订房屋买卖协议,甲将案涉房屋卖于丙,丙支付购房款。

后乙将甲诉至法院,要求甲办理案涉房屋过户手续。诉讼发生前,涉案房屋无人居住,无人实际占有;诉讼发生后,丙实际控制涉案房屋。法院经审理认为,两份房屋买卖合同均真实有效,在各方均未办理过户且诉讼前均未占有房屋的情况下,应根据公平合理原则,综合考虑合同成立先后、履行先后等情况,确定乙为继续履行案涉房屋买卖合同的买受人

典型意义:

在一房二卖案件审理中,数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时,若各方均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑合同成立先后、各买受人履行情况等,以合同约定义务的履行程度,公平合理地予以确定。

本案在贯彻落实最高法院会议纪要精神下,综合履行情况,确定先买房人为继续履行房屋买卖合同的买受人,这也正是公平合理原则在“一房二卖”案件审理中的集中价值体现,进一步彰显了司法审判保护诚实守信者权益、维护公平正义的价值理念。

典型案例三:买受人购房前应尽到谨慎注意义务

基本案情:

2006年王某与李某签订房屋买卖合同,李某向王某购买案涉房屋,李某支付全部购房款并入住房屋至今,但未能办理房屋过户手续。

2015年王某与中介公司工作人员张某签订房屋买卖合同,约定张某向王某购买案涉房屋,但未约定房屋交付时限、过户时限、违约责任等条款。后张某支付全部购房款,仅用时4天,王某即将房屋过户至张某名下。

李某随后诉至法院,请求确认王某与张某签订的房屋买卖合同无效并将房屋过户予李某。

法院经审理认为,张某因其职业背景及交易经验,应对房屋买卖具有较强的专业素质,但就涉案房屋签订合同未约定房屋交付、过户时限、违约责任等重要条款,不符合一般房屋买卖交易过程,且李某一直占有房屋,张某是否实际看房存疑,未尽注意义务;同时,王某与张某从合同签订到完成过户,在无中介公司辅助下用时仅4天,说明双方意思与行为、交易目的及利益具有高度一致性,故应认定王某与张某系恶意串通签订合同损害李某的合法权益,据此判决双方合同无效,王某将房屋过户至李某名下。

典型意义:

本案进一步明确了法院认定恶意串通的相关标准,即从买卖双方主观上具有恶意性、行为上具有串通性、动机目的上具有一致性等方面综合认定。故实践中,对于本不存在恶意的买房人而言,签订合同前,对签约主体、房屋权属等情况应进行详细调查,并亲自实地查验房屋,尤其对低于市场价格的房屋,应进一步审慎核查。

典型案例四:中介机构未尽忠实报告义务,需承担赔偿责任

基本案情:

2016年2月,张三与李四签订房屋买卖合同,张三将案涉房屋出售给李四。后因李四信息登记错误,致使网签未通过并于同年4月被撤销。

2016年5月,李四将张三作为被告提起诉讼,要求其继续履行合同并赔偿损失。诉讼中,李四申请财产保全,法院依法保全查封了案涉房屋。该案于2017年3月判令张三协助将房屋过户至李四名下并支付李四违约金。

2016年6月,张三在案涉房屋存在诉讼的情况下咨询中介公司,中介公司称房屋可以继续买卖,后张三与王五在中介公司的居间服务下签订买卖合同。2016年7月,张三与王五就案涉房屋办理网签。

2017年7月,王五发现无法取得房屋所有权,故王五以张三为被告、中介公司为第三人诉至法院,要求解除买卖合同、赔偿损失。该案法院判决解除张三与王五的买卖合同,张三赔偿房屋差价等损失。

2021年,张三将中介公司诉至法院,要求其承担张三应向王五承担的赔偿责任。法院经审理认为,现有证据可以认定,中介公司在促成张三与王五交易时对房屋已经出售他人系明知,应当知晓在先的网签失效并不意味房屋买卖合同无效或无法继续履行,亦应知晓在先合同未确定解除的情况下,如张三再行签订新的房屋买卖合同,极大程度上存在新合同无法继续履行,张三据此承担违约责任的风险。而在此种情况下,中介公司仍促成张三和王五签订合同,且在明知张三与李四的案件已进入诉讼程序、案涉房屋已被查封的情况下,仍未充分向双方报告合同履行风险,最终张三与王五的合同以解除告终,张三也因此向王五承担了违约赔偿责任。中介机构在居间服务中未尽到诚信审慎的风险评估和善良报告义务,存在明显过错,严重损害委托人利益,造成委托人损失,应当承担相应的损害赔偿责任。同时,张三应对一房二卖可能产生的交易风险具备一定认知和判断,自身亦存在过错。故法院综合双方的过错程度、中介公司可获利益等因素,判令中介公司在过错范围内对的合理损失承担赔偿责任。

典型意义:

《民法典》第962条规定了中介人的忠实报告义务,即中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,应当承担赔偿责任。因此,在“一房二卖”行为中,若中介机构如未能尽到忠实报告义务,其应在过错范围内对委托人承担赔偿责任。