基本案情：2014年9月6日，案外人周某强与阳新某公司法定代表人孙某签订《借款协议》约定，孙某向周某强借款700万元，借款期限从2014年9月6日起至2014年10月1日止。同日，周某强、阳新某公司、孙某、乐某炜签订《补充协议》约定：2014年9月6日，周某强已将借款700万元汇至孙某长指定的银行账户；同日，乐某炜向阳新某公司购买盛世名宅房屋55套（实际为54套），已签订商品房买卖合同，阳新某公司已开具收据但未收取房款；若2014年10月1日前，孙某长向周某强偿还借款700万元，则乐某炜确认不向阳新某公司主张商品房买卖合同约定的权利；若2014年10月1日前，孙某长未向周某强清偿全部借款，则周某强出借给孙某长的700万元借款转为代乐某炜支付阳新华昱公司购房款，双方按商品房买卖合同履行。同日，阳新某公司向乐某炜出具收据载明：收到乐某炜17284943.80元购房款。2014年10月22日，乐某炜向房产部门提起预告登记申请，房产部门以相关材料不齐全为由未予办理。2014年10月23日，黄石市中级人民法院在审理徐某建与阳新某公司借款合同纠纷一案时，查封了阳新某公司开发建设的盛世名宅商品房63套及附1层地下室。2014年10月27日，大冶市人民法院对查封的63套商品房中的54套房屋进行轮候查封。2016年9月9日，黄石市中级人民法院解除了对查封房屋中的18套房屋的查封。2016年11月17日，大冶市人民法院对该18套房屋进行查封。2016年11月24日，乐某炜向法院提出书面异议被驳回后，提出执行异议之诉。请求确认其对该18套房屋享有优先受偿权，终止或撤销对上述18套房屋的执行措施。

裁判要旨：黄石市中级人民法院在二审中认为从《借款协议》及《补充协议》约定内容来看，涉案54份《商品房买卖合同》签订的目的，即借款人未按《借款协议》约定期限内偿还借款时，将借款转为购房款，即以《商品房买卖合同》担保借款债务的履行。故乐某炜与阳新某公司签订的54份《商品房买卖合同》名为房屋买卖合同，实为对《借款协议》债务履行的担保，并非乐某炜与阳新某公司之间真实的房屋买卖关系。本案中，54套（含本案所涉18套）商品房买卖合同系为700万元借款作担保，嗣后亦未对账清算，故不属于最高人民法院发布的第15批指导案例72号的适用情形。大冶惠泽公司作为本案所涉18套商品房的轮候查封人，查封在前的债权人解除对案涉18套商品房查封后，其顺位取得第一查封人资格，乐某炜上述上诉理由不能排除大冶惠泽公司申请对案涉18套商品房的强制执行。

律师解读：在债务履行期届满前，当事人签订房屋买卖合同，并约定作为民间借贷合同的担保的，无论是否完成房屋让与行为，都应当按照民间借贷法律关系审理，所不同的是，如果完成了让与行为，则债权人就房屋事实上享有优先受偿权。详言之，当事人签订借款合同后，在债务履行期届满前，又签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，如果完成了让与行为对房屋权属进行变更登记，则构成让与担保，在债务人未清偿债务的情况下，应当进行强制清算。也就是说，债务人届期未清偿借款本息的，债权人可以就标的物进行拍卖或者换价处理，并以所得的价款获得清偿。如果拍卖或者换价金额超过借款本息总额，则应当将超过部分返还给债务人；同理，如果拍卖或者换价金额尚未达到借款本息总额，则就不足的部分，债权人仍可以向债务人主张补偿。

相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第六十八条：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。”