在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系：一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一种是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋不是银行和购房者的约定，而是开发商和购房者的约定。购房者若贸然停止还贷，还会使购房者面临较大的法律风险，很可能会被银行起诉追究违约责任，还会影响征信记录。最高人民法院的典型案例为按揭贷款购房者面临未按期交房的“烂尾楼”如何处理提供了参考答案。购房者可以行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》。因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

案情简介

    2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以 147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号 3号楼66-16号商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124 元，剩余房款按揭贷款。

    2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

    前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

    2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。

    2018年4月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

法院裁判

一审

当事人：

原告：建行青海分行

被告：王忠诚等三人与越州公司

一审诉请：请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

一审判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。

二审

二审判决：一、撤销一审判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.20元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止。

再审

再审判决：撤销二审民事判决；维持一审判决。

律师分析

    1.在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。

    2.商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。

3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

法律法规

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

    第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。　　

    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。