中国人的传统是居有其屋，所以对于国人来讲拥有一套住房是一辈子的大事。而我国的房产政策经过几十年的发展和沉淀，现在流通之不动产大致分为商品房、经济适用房、房改房、小产权房等几类，而因为房子的产权属性不一，在实际生活中就会出现买卖双方签了合同付了款却因各种各样的原因无法实际完成过户登记，继而因出卖人涉诉后相关不动产被执行的问题，本文仅针对相关不动产在被执行时作为一般买受人的权利人如何合理的保障自身权利做一些陈述，希望能对大家有所帮助。

主要法条依据：

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，

处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日修正）

第五条有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

一、房屋买卖转让时的注意事项

1、无论何种类型的不动产，双方买卖合同签署后即对双方均具有约束力，但民法典明确规定了不动产之上物权的设立需经登记生效，未登记的仅仅是合同有效，只对合同相对方享有相应的债权，而非普通百姓认为的签了合同、房子交付给自己即取得了房屋的物权。（划重点：房屋买卖作为买受人最重要的一点就是办理相应的房屋过户，拿到房本这个房子你才享有受到国家保护的物权，房子才真正是你的。）

2、如未能第一时间办理房产过户的处理方式：⑴房产交付（占有、居住）；⑵交易合同中载明房产过户的具体时间、如不能办理过户情况下出卖人所需承担的违约金；⑶预告登记，但能登记时90日内一定要及时办理相关登记。（划重点：不动产交易大多为普通老百姓半辈子的积蓄，不要相信任何口头承诺或别人告诉你的政策，最大限度的用书面约定及登记机关的保护作为维护自身权利的保护伞，否则悔之莫及。）

二、一般买受人的权益保护

1、以物抵债的不动产受让（抵账房）：建设施工领域经常会有开发商用在建房屋抵顶工程款、借款（含息）、或被执行人用该房屋已抵账来规避被执行，而后又将房屋出卖等等情况。在实际司法实践过程中，大多认为《执行和复议规定》第28条系为保护不动产善意买受人的物权期待权所设立，故而在处理以物抵债的不动产受让方面因其并非为购买不动产签订合同、也没有实际的出资，相应的抵顶大多也未对实际的价格进行评估、认定，除非在充分满足第28条的前提下可以认定其效力，否则认为其应当与其他债保持相应的平等性，并不具备优先权。该种以物抵债的协议因具有非常多的情形，本文不再展开。（划重点：以物抵债的不动产受让是否能够排除其他权利人的关键在于其是否能够充分满足《执行和复议规定》第28条的条件为基础，所以如有相应的以物抵债协议，请参考本文房屋买卖注意事项中的提示。）

2、善意买受人排除抵押权：因我国存在大量的暂时无法办理产权过户的不动产，但民间却又存在着该类不动产交易的需求，故而该类纠纷在近年来愈来愈多。那么在现实情况存在的情况下如何在纠纷产生之后尽可能的保障自身的权益才是善意买受人应当关注的重点。

⑴抵押权系担保物权，其在权利实现的位序上高于所有权，房屋的买受人如在不动产未过户的情形下仅为债权所有人，买受人主张以物权期待权排除抵押权的执行在司法实践中原则上是不予支持的；（划重点：抵押权优先、但对于不动产的抵押权依法是应当登记的，生活中把房本交付抵押、授权占有不动产等这些行为都不构成法律意义上的抵押权。）

⑵先抵后买：A因抵押权设立在先，买受人具有合理审慎查询不动产权属的义务，应当注意到不动产权属之上的瑕疵，原则上不能排除抵押权之执行；B在商品房一手交易过程中，基于不动产交易监管制度的历史原因，买受人可能基于对于行政机关的信赖而购买，实际已经进行了审慎的查询义务，此时因买受人为善意以及抵押权人对抵押房产转让款的实际控制能力，善意买受人的物权期待权可排除抵押权；（划重点：审慎的尽到最大的了解、查询义务才是保障自己权利的不二之法。）

⑶先买后抵：A依据第28条之规定，司法实践中如只作为一般买受人，则很难排除抵押权执行；B司法实践中在满足第28条所有条件后，因善意买受人购买不动产是为生活居住，其享有的是生存权、居住权，均为应当享有法律优先保护的权益，此时生存权、居住权因我国民事法律、司法解释等精神，可以排除基于抵押权的执行。（划重点：生存权、居住权可排除抵押权的执行，但仅限于买受人安身立命。）

    综上，不动产作为普通老百姓一生中的大项支出，在相关的交易中应当始终保持着审慎的态度，对相关权利证书查询、了解，在合同中列明相应的条款，合理、合法的运用法律的武器来维护自身的利益，以免悔之莫及。