近年来，受疫情及政策因素影响，房地产市场热潮逐渐退却，一些涉及不动产交易的法律问题凸现。本文所讨论的就是在房屋买卖交易中，房屋已经交付买受人使用，但未办理过户登记，此时房屋的物权归属问题。此类案件也经常被法官、律师作为复杂疑难案件来对待。本文将从《民法典》（《民法典》与《物权法》内容一致的条款不再区分赘述）、民法学界观点、裁判案例观点等角度进行分析。

一、存在的问题

自2012年开始，国内房价开始上涨，至2017年房价达到顶峰。在此期间商品房、二手房交易量逐年增长，甚至出现了“炒房团”现象。由此产生的房产类型纠纷增多，在法院受理的民事案件中的比重逐渐增大。房产类型纠纷案件审理的重点、难点之一，就是当事人签订房屋买卖合同后，出卖人将房屋交付给买受人，但尚未办理过户登记手续，假如发生出卖人再次处分房屋的情形，此时如何确定房屋所有权的归属。该问题之所以会成为一个难点，主要有以下两方面的原因：一是，根据《民法典》第二百零九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二百一十六条第一款：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这是从法律层面对不动产物权变动规则和不动产登记簿的权利推定效力做出的规定。二是，在民法学界存在债权形式主义和物权形式主义两种观点。就基于合同行为发生物权变动的法律效果，债权形式主义主张，当事人之间订立的设立、变更、转让或者消灭物权的合同依法成立，即可生效。采用法定的公示方法交付动产或者办理不动产物权登记，并非合同的法定特别生效条件，而是履行合同义务的行为，是发生物权变动法律效果的。简言之，就是“债权合同+法定公示”。物权形式主义的物权变动模式则主张程序性的形式要件应当包括以享有债权，负担债务为内容的设立、变更、转让和消灭物权的债权合同，以及以物权的设立、变更、转让和消灭为内容的物权合同。简言之，就是“债权合同+物权合同”。

依据上述法律条文和学者观点，房屋买卖交易中，房屋所有权归属的确定标准就是办理不动产过户登记。即使房屋已经完成了向买受人的交付，但所有权仍然会被确认为归出卖人所有。在司法实践中，部分法院在审理中已经发现了“债权形式主义”观点的不合理之处，认为仅仅依据不动产登记记载的内容就判定所有权归属的做法，会出现裁判结果与案件事实不符，有失法律的公允。但同时又苦于没有其他法律规定的支撑，无法突破现有法律的框架，所以认为这类案件处理起来难度很大。

二、案例及裁判思路分析

（一）案例事实概述

甲、乙系夫妻关系。2010年，乙与丙签订房屋买卖合同，支付了购房款280万元，但未办理过户。2016年甲、乙向银行贷款300万元，并以乙名下登记的房屋为银行办理了抵押登记。后贷款逾期，银行诉至法院，经法院主持调解，银行与甲、乙达成调解意见，由法院出具调解书：一、甲、乙限期偿还银行贷款300万元；二、银行对抵押房屋享有优先受偿权。

因甲、乙未按照调解书履行还款义务，银行向法院申请强制执行。在执行过程中，丙提出执行异议，称抵押房屋为丙所有。后执行异议被驳回。

丙又提起确认抵押合同无效之诉。一审法院经审理，认为乙已将房屋转让给了丙，丧失了处分权，抵押时具有恶意，导致丙不能享有房屋的所有权，判决抵押合同无效。银行提出上诉，中院经审理以案件涉及经济犯罪为由，裁定撤销判决，驳回丙的起诉，将犯罪线索移送公安机关。后一审法院自行提起再审，裁定撤销调解书，驳回银行的起诉。

该案例中，案外人作为买受人提起执行异议，要求确权的情形。这类案件的基本事实大致可以归纳如下：1、出卖人与买受人签订房屋买卖合同，约定将出卖人名下的房屋出售给买受人；2、房屋买卖合同生效后，买受人支付了购房款，出卖人交付了房屋，但由于各种原因尚未给买受人办理过户登记手续；3、出卖人因故被人民法院强制执行，法院将房屋查封冻结，买受人提起确权的诉求，以排除人民法院的强制执行。案件的争议焦点是买受人的主张能否排除人民法院的强制执行。

（二）法院审理的不同思路

对此类案件的审理，人民法院存在两种思路：

1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

人民法院在审理案件的过程中，针对案件事实，结合上述两款法条进行认定，假如与法条规定不符，则认定买受人享有的民事权益不能排除法院的强制执行。

2、有的法院则认为，买受人履行了支付房款的义务，出卖人向买受人交付了房屋，则买卖行为已经履行完毕。此时，房屋的所有权已经转移给了买受人，出卖人不再享有处分权。办理过户登记只是买卖行为的附随义务，并不影响买受人取得房屋的所有权。买受人可以请求出卖人协助其办理过户登记，这就是买受人享有的物权期待权，该权利可以排除法院的强制执行。

（三）对案例裁判的分析

1、案例中，丙提起确认抵押合同无效之诉，一审法院经过审理，认定乙已将房屋转让给了丙，丙实际占有使用该房屋，乙丧失了房屋的处分权，最终判决抵押合同无效。做到了尊重事实，在一定程度上坚持了法律上的公平正义。

第一，一审裁判承认了交付房屋的行为所引起的物权变动的法律效力，认为买受人因实际占有该房屋，具备了物权的实质要素；

第二，一审裁判考虑到该房屋具备的居住属性，从优先保护当事人居住权益的角度出发，承认买受人对该房屋享有所有权，体现了法律保障公民合法权益的价值；

第三，关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条文为当事人主张权利提供了救济渠道和法律依据。

三、结合区分原则进行分析

《民法典》第二百一十五条规定了区分原则，当事人订立的设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。和其他买卖行为一样，房屋买卖分为订立合同和履行合同两个阶段，在不同的阶段，合同双方当事人的权利义务是不同的。

在订立合同的阶段，当事人之间产生的是债权法律关系，并不发生物权变动的意思效果，不能单纯依据合同来确定物权归属。到了履行合同的阶段，便出现了上文提到的不同观点。“债权形式主义”认为，履行合同属于事实行为，不是法律行为，即使交付了房屋，也只是债权意义上的行为，与物权是否转移没有关系。能够引起物权转移的只能是在不动产登记机关办理过户登记。即使卖出人交付了房屋，也需要不动产登记机关对该权利进行登记确认，才具备物权效力。这样的观点不论在法律层面，还是事实层面都显得生硬且背离事实。

那交付房屋的行为究竟属于何种行为？笔者通过查阅资料和裁判案例，认为应当属于法律行为。依据《民法典》第一百三十条的规定，民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。出卖人和买受人履行合同的过程，包括验房、付款、交付、占有、办理过户登记等流程，完全按照双方真实意愿进行，都是转移房屋所有权的意思表示。因此，履行合同的行为属于法律行为，应当尊重当事人的意愿，这也符合第一百三十条的立法精神。

厘清了法律原理，接下来分析物权变动规则。物权具有排他属性，必须借助公示手段才能达到物权变动的效果。一般情况下，动产物权变动的公示方式是交付占有，不动产物权的公示方式是登记。但法律也规定了例外情形，如《民法典》第二百零九条第二款：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第三百五十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。”等。因此，在理解不动产登记问题时，不能机械的将行政机关的登记作为“唯一”标准。

在上文的案例中，当事人之间的房屋买卖合同是合法有效的，其债权应当受到法律的保护。在合同履行阶段，如果当事人的履行合同的行为没有瑕疵，也应当受到法律的承认和保护。如果合同涉及案外第三人，则可以适用《民法典》第三百一十一条善意取得规则进行处理。如果只涉及合同的相对方，法院应当对交付占有的这一行为进行充分的阐述说理，并给予承认和保护。已经交付但尚未办理过户登记的，可以参照《民法典》第三百五十二条但书条款进行认定。

四、试述处理思路

在我国商品房交易中，开发商都是在与业主签订合同，向业主交付房屋一段时间之后，才能将手中的“大产权证”换成“小产权证”，为业主办理过户登记。另外，在城镇化过程中，村集体开发建设的“小康楼”，由于属于农村拆迁安置房，用地是集体土地，无法按照商品房办理国有土地使用权证和房屋产权证。如果将不动产登记作为确认物权变动的唯一方式，势必会损害未办理登记或者不无法办理登记买受人的合法权益。在《民法典》第三百五十二条的但书规定中，允许当事人提出相反证据来否定不动产登记。也就是允许买受人完成交付占有后，虽然尚未办理不动产登记，但可以通过提供相应的证据证明不动产登记簿的记载有误，主张确认自己对房屋的所有权。由此可见，《民法典》第三百五十二条的但书条款，具有十分重要的理论和现实意义。一方面，它遵从了物权公示主义的基本准则；另一方面最大限度的保护了众多买受人的合法权益。《民法典》第三百五十二条的但书内容的含义是在房屋买卖交易中，即使尚未办理过户登记手续，买受人仍然通过可以提供“相反证据”，主张取得房屋的所有权。这里“相反证据”可以是双方签订的合同、买受人支付房款的凭证、完成交付、实际占有使用、居住生活等证据，要能够形成完整的证据链。通过这些证据，来证明合同双方达成履行合同的合意。合同生效后，买受人支付房款，出卖人将房屋交付买受人占有使用，双方的合同也就履行完毕。即使尚未办理过户登记，也不影响买受人取得房屋所有权的事实。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条、《民法典》第三百五十二条但书的规定，不动产交易中已经完成交付但尚未办理过户登记的买受人，可以通过提供“相反证据”证明其为真实权利人，推翻不动产登记簿上的记载，其取得房屋所有权的主张是可以获得法院支持的。如果不能提供证据证明交付及占有的事实，则不能依据该但书条款主张权利，也不会获得法律上的支持。